Średnia cena za metr kw. nowego mieszkania w stolicy wynosi już 10 tys. 666 zł. – Duży wpływ na wzrost cen w Warszawie ma przewlekłe procedowanie decyzji administracyjnych. Na wydanie decyzji o warunkach zabudowy w stolicy, inwestorzy muszą bowiem czekać latami – wynika z analiz Greenfields.
W ciągu pięciu lat ceny mieszkań na rynku pierwotnym wzrosły aż o 27,7 proc. – wynika z danych Głównego Urzędu Statystycznego. Na galopujące wzrosty stawek nowych mieszkań wpływają podwyżki cen materiałów budowlanych oraz większe koszty pracy. Ale nie tylko. Inwestorzy działający na warszawskim rynku coraz częściej wskazują na opóźnienia w procedowaniu decyzji administracyjnych.
Oczekiwanie na decyzję WZ trwa nawet 3 lata
Firma doradcza Greenfields tylko w ciągu ostatnich sześciu lat procedowała w imieniu swoich klientów 132 wnioski o wydanie warunków zabudowy. Dane są alarmujące. Z analiz ekspertów wynika, że w latach 2015-2017 średni czas uzyskania decyzji o warunkach zabudowy (liczony od złożenia wniosku do wydania decyzji) wynosił około 6 miesięcy, natomiast w latach 2018-2020 – już ponad 21 miesięcy. Rok 2021 wyraźnie pokazuje, że procedury jeszcze bardziej się wydłużają – w tym roku warszawscy urzędnicy wydali dla klientów Greenfields jedynie dwie decyzje, których średni czas procedowania wyniósł aż 41 miesięcy!
Rekordowe wnioski złożone przez Greenfields, które obecnie czekają na rozpatrzenie w urzędzie, są procedowane od… 2017 roku.
Decyzja o warunkach zabudowy jest instrumentem planistycznym równoważnym z planem miejscowym. Inwestor jest zmuszony skorzystać z tej decyzji, gdy na danym terenie nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.
Co istotne, w Warszawie stan pokrycia planami wynosi 40,25 proc. powierzchni miasta. Dla porównania w mniejszych miastach, np. w Krakowie jest to 70 proc., w Gdańsku – 65 proc., we Wrocławiu – 60 proc.
Jednocześnie procedura uchwalania planów miejscowych w Warszawie często trwa latami. Przykładowo plan dla Odolan (dzielnica Wola), biorąc pod uwagę wszystkie próby w postaci przystąpień do sporządzenia planu, jest przygotowywany od 22 lat. Aż 15 lat powstawał plan dla południowej części placu Unii Lubelskiej, a dla Żoliborza Południowego – 14 lat. Od 7 lat trwa natomiast proces opracowania planu dla rejonu Parku Kaskada w dzielnicy Żoliborz.
Mieszkanie w stolicy? Tylko dla najbogatszych
Eksperci nie mają wątpliwości, że w sytuacji gdy podaż działek na których można budować mieszkania kurczy się, właściciele gruntów mogą dyktować wysokie ceny, a to odbija się na kosztach projektu, a ostatecznie – cenie, jaką należy zapłacić za mieszkanie na rynku pierwotnym.
– Duże opóźnienia w procedowaniu decyzji o warunkach zabudowy w stolicy obserwujemy od ponad 3 lat – mówi Aleksandra Wołodźko, prezes firmy Greenfields. – Na tej sytuacji najbardziej traci przeciętny Kowalski, który za nowe mieszkanie musi płacić horrendalne stawki. Już teraz bardzo wielu mieszkańców nie stać na zakup mieszkania w Warszawie. Niestety, jeśli miasto nie uwolni gruntów pod nowe inwestycje, taka tendencja nie tylko się utrzyma, ale też sprawi, że zakup mieszkania w Warszawie będzie dostępny jedynie dla garstki najbogatszych.
Co istotne, opóźnienia dotyczą także innych procedur, w tym pozwoleń na budowę oraz wniosków o zagospodarowanie terenu przyległego do pasa drogowego.
Konrad Płochocki, generalny dyrektor Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD) podkreśla, że obecnie w Warszawie odnotowuje się najniższą podaż nowych mieszkań od 14 lat. Konrad Płochocki: – Co bardziej niepokojące, w pierwszym kwartale 2021 liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto w stolicy wyniosła zaledwie niewiele ponad 2,5 tys. Jest to połowa wyniku obserwowanego jeszcze w 2019, a przy średniej liczbie 25 tys. mieszkań sprzedawanych rocznie jest „daleko niewystarczająca”.
– To musi doprowadzić do gwałtownego wzrostu cen – podkreśla Konrad Płochocki. – Taka sytuacja już zaistniała w Krakowie, gdzie w następstwie antyinwestycyjnej polityki miasta doszło do załamania podaży nowych mieszkań i tylko w 3 lata, między 2017 a 2019, ceny mieszkań ofertowych na rynku pierwotnym wzrosły aż o 40 proc. Mieszkańcom Krakowa „zafundowano” szalone podwyżki również na rynku wtórnym, gdzie przeszedł niezaspokojony popyt z rynku deweloperskiego. Pamiętajmy też, że inwestorzy nie będą w stanie szybko tej podaży nadrobić – proces przygotowania i realizacji projektu zajmuje bowiem już średnio około 5 lat.
Niedotrzymane terminy
Małgorzata Kuciak-Malisiewicz, dyrektorka działu prawnego Greenfields podaje, że z powodu opieszałości w wydawaniu decyzji cały proces inwestycyjny w stolicy znacznie się wydłuża.
– Zgodnie z Kodeksem postępowania administracyjnego organ powinien wydać decyzję WZ maksymalnie w ciągu 2 miesięcy, ale termin ten w Warszawie nie jest dotrzymywany – wyjaśnia Małgorzata Kuciak-Malisiewicz. – Co więcej, w tym czasie urząd w większości przypadków nie zawiadamia nawet stron postępowania o jego wszczęciu.
Jak wynika z danych, które firma Greenfields pozyskała od Biura Architektury i Planowania Przestrzennego w Warszawie, aż połowa decyzji o ustaleniu warunków zabudowy to decyzje odmowne. W okresie od początku 2018 roku do 21.06.2021 BAiPP wydał 83 pozytywne decyzje o warunkach zabudowy dla inwestycji mieszkaniowych wielorodzinnych oraz 83 decyzje odmawiające.
Co więcej do BAiPP złożono 38 odwołań od decyzji odmawiających. Tylko w 6 przypadkach Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w całości w mocy zaskarżone decyzje organu pierwszej instancji. Aż w 16 przypadkach odwołań od decyzji prezydenta SKO uchyliło zaskarżone decyzje i przekazało sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji. Pozostałe sprawy są w toku.
Analitycy Greenfields zwracają uwagę na to, że gdy inwestorzy odwołują się od decyzji o odmowie ustalenia warunków zabudowy, w przeważającej większości przypadków Samorządowe Kolegium Odwoławcze, czyli organ II instancji, po zbadaniu sprawy, uchyla takie decyzje z powodu błędnie sporządzonej przez organ analizy urbanistycznej.
– Błędnie sporządzona analiza skutkuje najczęściej bezpodstawnym stwierdzeniem, że wydanie decyzji WZ jest w danej sytuacji niedopuszczalne. Niepokojące jest, że stało się regułą, iż organ rozpatrujący odwołanie w przypadku stwierdzenia, że decyzja organu I instancji jest nieprawidłowa uchyla ją i przekazuje do ponownego rozpatrzenia przez organ, który taką decyzję wydał. Jak w takiej sytuacji organ, który już raz wydał błędną decyzję i zajął stanowisko w sprawie ma zmienić swoje zdanie? – kontestuje Małgorzata Kuciak-Malisiewicz.
Wzrost cen sprzyja wyprowadzce
Tymczasem wzrosty cen nie pozostają bez wpływu na rozwój urbanistyczny miasta i okolic. Hamowanie inwestycji na etapie procedowania, a w konsekwencji wyższe ceny mieszkań, wymuszają wyprowadzkę mieszkańców na obrzeża, co jest sprzeczne z ideą rozwoju miasta do wewnątrz.
– Wzrost cen wynika z tego, że w Warszawie coraz trudniej jest o dostęp do atrakcyjnych gruntów – mówi Aleksandra Wołodźko. – Niestety, duże utrudnienia na etapie procedowania inwestycji w urzędzie, które obecnie obserwujemy, a w konsekwencji mniejsza podaż i wzrost cen nowych mieszkań, sprzyjają wyprowadzce mieszkańców Warszawy do sąsiednich gmin. W efekcie, niepożądane procesy rozlewania się miasta na zewnątrz – postępują.