Nie będę też rozwodzić się nad tym, jak genialni byli moi współpaneliści i prowadzący dysksuję pt.: „Od zakupu gruntu do RFS: usprawnienie procesu realizacji projektów centrów danych”- choć dokładnie tacy byli. Przemysław Łyczko, Olga Dziedzic, Grzegorz Kuczkowski, Jarek Niewierowicz, Jacek Wójcikowski
Zamiast tego chcę podzielić się z Wami, szczególnie z tymi, którzy nie mogli być z nami, samą merytoryką, bo przecież właśnie po to spotykamy się na takich wydarzeniach: żeby rozmawiać o rzeczach ważnych, wymieniać się praktyką i wyciągać z tych spotkań coś naprawdę wartościowego.
1. Osią panelu był Raport dotyczy barier administracyjnych dla inwestycji Data Center w Polsce. Średni proces realizacji inwestycji trwa 49 miesięcy, z czego blisko połowę zajmują procesy administracyjne, a reszta zależy od inwestora. Uczestnicy podkreślali, że czas stał się głównym problemem i że właśnie jego skrócenie było jednym z głównych celów przygotowanego raportu. Publikacja raportu wkrótce!
2. Głównym celem raportu jest skrócenie czasu realizacji inwestycji. Nad materiałem pracowała szeroka grupa ok. 30 osób z wielu firm. Ja jestem wyjątkowo dumna, że zespół Ekspertów Greenfields był bardzo zaangażowany w prace nad tym raportem. Autorzy i uczestnicy panelu podkreślali, że nie chodzi o rezygnację z wymogów czy obniżanie standardów, ale o usprawnienie procedur. Raport ma pomóc zidentyfikować, co najbardziej spowalnia inwestycje i gdzie można wprowadzić zmiany. Grupa robocza PLDCA wypracowała 14 priorytetów oraz około 30 rozwiązań uznanych za istotne – część z nich mogłaby wejść do przyszłej „ustawy DC”, ale część da się wdrażać już wcześniej.
3. Największe bariery dotyczą środowiska, przyłączeń i planowania przestrzennego. W rozmowie wielokrotnie wracały wątki decyzji środowiskowych, warunków przyłączeniowych oraz problemów interpretacyjnych związanych z MPZP i planami ogólnymi. Wskazano też na inne procedury towarzyszące (a jest ich niemało!), które dodatkowo komplikują proces.
4. W obszarze gruntów i nieruchomości problemem jest złożoność samego procesu zakupu. Działka spełniająca podstawowe kryteria często składa się z wielu parceli i wielu właścicieli, co samo w sobie komplikuje inwestycję i wymaga długich negocjacji. Oprócz kwestii formalnych pojawia się tu także czynnik relacyjny i psychologiczny – część właścicieli się waha albo nie chce rozmawiać o sprzedaży.
5. Administracja nie zawsze ma wystarczające doświadczenie w ocenie takich inwestycji. Funkcja Data Center jest nadal stosunkowo nowa, dlatego po stronie urzędów zdarzają się trudności interpretacyjne. Taka funkcja może mieścić się w zapisach dotyczących funkcji magazynowej, usługowej, produkcyjnej czy przemysłowej, a raport będzie pomocny jako materiał interpretacyjny dla urzędów.
6. Istotnym wyzwaniem pozostają warunki przyłączeniowe i blokowanie mocy. Około 90% aplikacji o warunki przyłączenia dla Data Center kończyło się pozytywnie, ale dużo zależy od różnicy między mocą dostępną a potrzebną. problemem są nie tylko same procedury, ale również zjawisko rezerwowania mocy przez podmioty, które niekoniecznie realizują inwestycje. Zmiany w prawie mają ograniczyć takie działania i premiować tych, którzy rzeczywiście prowadzą projekt.
7. Przejrzystość informacji o dostępnej mocy ma pomóc inwestorom podejmować lepsze decyzje. Wcześniej stosunkowo niski próg wejścia pozwalał rezerwować duże moce przy niewielkim zaangażowaniu. Po zmianach warunki mają być ważne krócej, próg wejścia ma być wyższy, a pierwszeństwo mają mieć ci, którzy szybciej przechodzą do realnych działań inwestycyjnych. Publicznie dostępna mapa pokazująca zasoby energii, możliwości przyłączenia i ile „zielonej energii” jest w danej strefie ma pomóc inwestorom lepiej wybierać lokalizacje i nie ponosić kosztów wniosków składanych w miejscach o małych szansach powodzenia.
8. Potencjał Pomorza Zachodniego – lokalizacja poza największymi ośrodkami. Wypowiedź Dyrektora Jacka Wójcikowskiego dotyczyła oceny regionu jako potencjalnej lokalizacji dla nowych Data Center. Podkreślił on m.in. dużą nadwyżkę energii z OZE i wskazał tereny poprzemysłowe czy obszary parków technologicznych jako potencjalnie atrakcyjne miejsca dla takich inwestycji.
9. Bardzo mocno wybrzmiał postulat specjalnej, szybkiej ścieżki dla dużych projektów. W dyskusji padł pomysł, by przy dużych inwestycjach działał „integrator”, który prowadzi inwestora przez proces i spina wszystkie pozwolenia po stronie państwa. Rozmówcy podkreślali, że dla inwestora coraz ważniejsza od samej ceny gruntu czy energii staje się „cena czekania” i „koszt niepewności”. Jednocześnie wskazano, że dziś brakuje realnej sprawczości po stronie instytucji wspierających inwestora. Padły przykłady dawnych i obecnych centrów obsługi inwestora, które pomagają dzięki relacjom i współpracy, ale nie mają wystarczającej mocy sprawczej. Bez formalnego umocowania i obowiązku działania sama dobra wola administracji nie wystarczy do skutecznego przyspieszania procesu.
10. Rozwiązania litewskie i bałtyckie – jako punkt odniesienia. W rozmowie Jarek Niewierowicz zestawił polski model z rozwiązaniami na Litwie, gdzie dla dużych projektów przewidziane są bardziej scentralizowane ścieżki, koordynacja i wsparcie administracyjne. Podkreślił też, że w takich projektach kluczowa nie jest tylko zachęta ekonomiczna, ale szybkość, klarowność i przewidywalność decyzji. Podał również przykłady progów i kryteriów (wielkości inwestycji, liczbę miejsc pracy i status projektu), po których projekt może liczyć na urzędowe wsparcie. Ważny jest tu sam mechanizm: po spełnieniu określonych warunków inwestor wchodzi na szybszą, bardziej uporządkowaną ścieżkę.
Litwa korzysta z relatywnie mocnej i dostępnej sieci oraz szybko rozwijanej energetyki odnawialnej, co sprzyja tego typu inwestycjom. Wspomniano także o nowym podejściu, w którym państwowa spółka energetyczna miałaby bardziej aktywnie szukać sposobów wspierania inwestycji Data Center – czy jest to dobry kierunek? Czas pokaże…
11. Możliwość wykorzystania rozwiązań ustawowych znanych z innych sektorów. Porównaliśmy regulacje sektora DC do specustaw i do doświadczeń z „lex deweloper”, jako przykładów narzędzi, które potrafią upraszczać procedury dla określonych inwestycji. Rozmówcy zaznaczali jednak, że raport nie ogranicza się do postulatu jednej ustawy, lecz proponuje podejście bardziej kompleksowe. Część rozwiązań miałaby charakter ustawowy, a część mogłaby wejść szybciej, na poziomie rozporządzeń. Nie wszystkie zmiany wymagają długiej ścieżki legislacyjnej.
12. W obszarze transakcyjnym należy pogodzić oczekiwania właścicieli gruntów i inwestorów. Z jednej strony właściciele chcą szybkiej sprzedaży, szczególnie gdy nieruchomość jest objęta planem zagospodarowania. Z drugiej strony inwestorzy próbują maksymalnie ograniczyć ryzyka, co wydłuża warunki zawieszające i może osłabiać dynamikę negocjacji. W Greenfields nieruchomość badamy wielodyscyplinarnie – pod kątem energii, środowiska i planistyki – ale nie da się wyeliminować wszystkich ryzyk na starcie. Tu potrzeba znaleźć balans i większą elastyczności po stronie inwestorów.
13. Znaczenie komunikacji społecznej. Nawet jeśli inwestycja przejdzie przez formalne procedury, może napotkać szeroki opór społeczny. Dlatego edukacja, informowanie i budowanie zrozumienia dla takich inwestycji zostały wskazane jako bardzo ważna część całego procesu.
Dziękuję organizatorom za zaufanie i zaproszenie na konferencję. Liczę na kontynuację tej dyskusji na kolejnych konferencjach Data Center.
