Mieszkania czy przemysł?

Pełen komentarz Aleksandry Wołodźko, CEO Greenfields publikujemy poniżej:
https://www.pb.pl/krakow-wywola-wojne-mieszkancow-z-firmami-ekspert-tak-sie-skonczy-planowanie-osiedli-obok-przemyslu-1260895

„W każdym mieście potrzebne są przestrzenie zarówno dla mieszkańców, jak i dla biznesu, logistyki czy przemysłu. Fabryki, magazyny, sortownie i zaplecze usługowe miasta są nam równie potrzebne jak nowa zabudowa mieszkaniowa. Trzeba jednak uczciwie powiedzieć: nie wszystkie funkcje da się bezkonfliktowo połączyć w każdej lokalizacji.Nie używajmy więc bezrefleksyjnie określenia „mixed-use”. Dobrze zaprojektowana przestrzeń wielofunkcyjna nie polega na przypadkowym zestawieniu zabudowy mieszkaniowej z działalnością na przykład przemysłową, której charakter z natury rzeczy wiąże się z określonymi oddziaływaniami. Prawdziwy „mixed-use” powinien opierać się na świadomym doborze funkcji, które się uzupełniają i wspólnie budują jakość miasta, a nie prowadzą do napięć i konfliktów.

Funkcja przemysłowa rządzi się swoimi prawami. Obejmuje procesy produkcyjne, logistykę, dostawy, załadunki, pracę urządzeń technicznych, ruch samochodów ciężarowych, wzmożoną aktywność transportową, a często także całodobowy rytm działania. Nie są to odstępstwa od normy, lecz naturalne cechy tego rodzaju działalności. Trudno więc oczekiwać od ich właścicieli, aby ograniczali podstawowe elementy swojej aktywności tylko dlatego, że w ich otoczeniu zaczyna pojawiać się nowa zabudowa mieszkaniowa. Tym bardziej, że bardzo często są to podmioty funkcjonujące w danym miejscu od wielu lat, inwestujące, zatrudniające ludzi i rozwijające biznes w oparciu o określoną funkcję terenu. Obszary o ugruntowanej funkcji przemysłowej powinny być traktowane jako istotny zasób miasta i konsekwentnie utrzymywane w odrębnych jednostkach planistycznych, z jasną wizją ich dalszego rozwoju.

Z mojego doświadczenia wynika, że zestawienie produkcji z „mieszkaniówką” generuje problemy. Dobrym przykładem problemu jest sytuacja na warszawskiej Pradze-Północ, gdzie wydano decyzję o warunkach zabudowy dla budynków wielorodzinnych na działkach położonych bezpośrednio przy funkcjonującej tam od ponad 20 lat fabryce Develey Polska.

W takiej sytuacji pojawia się zasadnicze pytanie: kto ma ponosić konsekwencje wprowadzania zabudowy mieszkaniowej bezpośrednio w sąsiedztwo istniejącego przemysłu? Przedsiębiorca, który prowadzi działalność zgodnie z charakterem miejsca i wcześniejszym przeznaczeniem terenu? Czy mieszkańcy, którzy będą musieli mierzyć się z uciążliwościami wynikającymi z sąsiedztwa zakładu? Dlatego przy zmianie przeznaczenia terenów potrzebne są przede wszystkim odpowiedzialność, przewidywanie i długofalowa wizja rozwoju miasta. Jeżeli miasto uznaje, że dany obszar ma potencjał mieszkaniowy, powinno odpowiednio wcześniej wypracować rozwiązanie z właścicielem gruntu- na warunkach rynkowych, za zgodą stron i z realnym planem relokacji działalności. Takie procesy trzeba planować z wyprzedzeniem, zamiast doprowadzać do konfliktów pomiędzy nowymi mieszkańcami a istniejącymi zakładami.

Łączmy funkcje mądrze, funkcja przemysłowa nie jest przeszkodą w rozwoju miasta - jest jego niezbędnym elementem. Twórzmy dobre, różnorodne tkanki miejskie, ale pamiętajmy, że nie każda wielofunkcyjność (a w szczególności połączenie funkcji mieszkaniowej z przemysłową) oznacza dobrze zaprojektowany „mixed-use”.