Plan ogólny a polityka przestrzenna Miasta st. Warszawy – co zaskakuje i co realnie zmienia rynek mieszkaniowy

Polecamy Wam artykuł ➡️ https://www.propertynews.pl/mieszkania/nowe-tereny-mieszkaniowe-w-warszawie-plan-ogolny-pelen-niespodzianek,196158.html

i zachęcamy do zapoznania się z pełną treścią komentarza

Plan Ogólny dla m.st. Warszawy to przełomowy moment w polityce przestrzennej miasta. W krótkim czasie Samorząd wraz z Biurem Architektury i Planowania Przestrzennego musiał przeprocedować ogromny zakres informacji i danych uwzględniając interesy i oczekiwania: mieszkańców, inwestorów, jednostek miejskich i instytucji publicznych. Chciałabym podkreślić, że skala pracy wykonanej przez urzędników i tempo procedowania było ogromnym wyzwaniem przy ograniczonym, bardzo krótkim czasie na analizy, projektowanie, uzgodnienia i konsultacje społeczne. Mimo tych trudności urzędnicy miejscy podołali temu zadaniu. Doceniam dobrą koordynację pracy między dzielnicami, urzędem i wszystkimi zaangażowanymi Biurami m.st. Warszawy

Największe niespodzianki między „ochroną ładu przestrzennego” a „otwieraniem” nowych obszarów? Z perspektywy branży największą pozytywną „niespodzianką” jest skuteczne i konsekwentne przeciwdziałanie suburbanizacji oraz zjawiskom, które w debacie publicznej określa się wprost jako „dziką deweloperkę” – czyli rozproszoną zabudową mieszkaniową powstającą bez adekwatnej infrastruktury, często na dawnych terenach rolnych. Taki model rozwoju długofalowo dociąża miasto: generuje wysokie koszty transportu, konieczność budowy nowych szkół i przedszkoli, sieci, usług publicznych, a jednocześnie nie generuje stałych wpływów podatkowych.

Jednocześnie trzeba uczciwie zauważyć, że część społeczeństwa jest zadowolona z mieszkania na obrzeżach miasta. . Świadomie wybierają kameralną zabudowę blisko natury, w cenach znacząco niższych (szczególnie z perspektywy rodzin z dziećmi) niż w ścisłym obszarze miejskim. Natomiast rolą polityki przestrzennej jest ważyć te korzyści z kosztami dla całego miasta – i właśnie w tym miejscu plan ogólny powinien być narzędziem równowagi.

W branży na plan ogólny patrzy się poprzez pryzmat tego gdzie w praktyce „da się” budować inwestycje mieszkaniowe a gdzie jej potencjał zostanie ograniczony.

Zaskoczeniem na plus jest dla mnie dzielnica Wawer – widać tu potencjał, by stała się drugim Miasteczkiem Wilanów, ale uzbrojonym w już istniejącą linię kolejową SKM. Jeśli ten kierunek zostanie utrzymany (wraz z doprowadzeniem m.in. kanalizacji), może to być impuls rozwojowy dla części miasta dotąd, w mojej ocenie, zdecydowanie niedoinwestowanej. To dobry przykład zmiany, na którą zarówno rynek, jak i mieszkańcy często czekają latami: wykorzystanie dobrze położonych rezerw terenowych i uruchomienie nowych, kompletnych kwartałów miejskich, a nie punktowych inwestycji.

Zmiana przeznaczenia gruntów w warszawskich Włochach jest szczególnie interesująca. Mimo historycznie dominującej funkcji przemysłowej, następuje szybkie przeobrażenie w tkankę mieszkaniową. Kluczowy jest tu czynnik dostępności: dobra lokalizacja i skomunikowanie (m.in. stacja WKD) przy wciąż relatywnie rozsądnych cenach - w relacji „lokalizacja do ceny za m²”. To przykład dzielnicy, w której plan ogólny będzie zabezpieczał standard urbanistyczny okolicy. Dopuszczona zostanie zabudowa mieszkaniowa, ale jednocześnie wymusi jakościową przestrzeń publiczną, tereny zielone i przepustową obsługę komunikacyjną – tak aby nie doprowadzić do chaosu przestrzennego.

Projekt planu ogólnego potwierdził kierunek zmian części dzielnicy Mokotów, potocznie zwanej Mordorem, ale tak naprawdę Służewiec Przemysłowy - od kilku lat wzrasta atrakcyjność tego obszaru, ale krytyczną kwestią pozostaje infrastruktura. To obszar, który przechodzi wyraźne przeobrażenia i staje się coraz lepszym miejscem do życia, spędzania czasu i budowania lokalnej społeczności. Jednocześnie „wąskim gardłem” pozostaje niewydolna infrastruktura drogowa i transport publiczny. I tu warto powiedzieć wprost: do rozwiązania tych problemów potrzebna jest ścisła współpracy miasta, dzielnicy, mieszkańców oraz ustalenie bezwzględnego priorytetu dla rozwoju komunikacji publicznej

Przyznać trzeba, że Dialog o inwestycji w tej dzielnicy jst wyjątkowo trudny i wymagający, niemniej jednak działania Greenfields, na przykładzie inwestycji procedowanej w trybie specustawy mieszkaniowej przy ul. Bokserskiej, są dobrym przykładem jak taki dialog społeczny powinien wyglądać. W odpowiedzi na oczekiwania mieszkańców, zaangażowaliśmy się w wypracowanie zmian w układzie transportowym i drogowym oraz w rzetelne omówienie zgłaszanych problemów z urzędami. Tego typu podejście – oparte o rozmowę, zrozumienie i współodpowiedzialność – powinno być standardem, bo tylko wtedy „otwieranie” dzielnic na mieszkaniówkę nie będzie społecznie odbierane jako narzucanie i wymuszanie zabudowy, „pataodeweloperka” lecz jako element domykania miasta i przemyślanego planowania przestrzennego, a Inwestor w ścisłej współpracy z miastem będzie mógł partycypować w realizacji inwestycji miejskich, które poprawią komfort życia mieszkańców.

Plan ogólny – w dłuższej perspektywie – będzie właściwą zmianą i bardzo dobrą bazą do dialogu Inwestora z miastem w zakresie Zintegrowanych Planów Inwestycyjnych. Dla samorządu korzyścią jest uporządkowanie rozwoju i zahamowanie kosztownego rozlewania się miasta. Dla rynku – większa przewidywalność, czyli mniejsze ryzyko inwestycyjne i większa szansa na projektowanie inwestycji zgodnych z ideą miasta 15-minutowego. Oczywiście, plan ogólny może też oznaczać „zamykanie” niektórych terenów na zabudowę jedno i wielorodzinną – i to już budzi wiele emocji. Należy przy tym pamiętać, iż procedura zmiany planu ogólnego w przyszłości nie jest tak skomplikowana jak Studium. Zdecydowanie wolę sytuację, gdy kryteria są czytelne, oparte o potrzeby mieszkańców, chłonność infrastruktury, dostęp do transportu - działa to w interesie miasta jako całości.