Na Półmetku 2026. Artykuł w Property Insider

Popyt na dobrze przygotowane grunty, zwłaszcza pod zabudowę mieszkaniową w największych miastach, nadal utrzymuje się na wysokim poziomie. Jednocześnie inwestorzy znacznie dokładniej analizują ryzyka planistyczne, koszty infrastruktury oraz realny harmonogram realizacji inwestycji.

W efekcie rośnie zainteresowanie projektami prowadzonymi przez Greenfields w procedurze „lex deweloper”. Obecnie procedowane są nasze wnioski niosków o ustalenie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej (ULIM) dla atrakcyjnych, dobrze skomunikowanych lokalizacji w dzielnicach: Targówek, Mokotów, Praga Południe. Co istotne, część klientów deklaruje zainteresowanie zakupem tych projektów już na wczesnym etapie procesu.

Najważniejszym wydarzeniem wpływającym na rynek w drugiej połowie 2026 roku pozostaje reforma systemu planowania przestrzennego. Przedłużenie terminu uchwalenia planów ogólnych do 31 sierpnia 2026 r. daje samorządom więcej czasu; rynek przygotowuje się do procedowania Zintegrowanych Planów Inwestycyjnych (ZPI). Dla pierwszych klientów przygotowujemy już koncepcje urbanistyczne oraz uzasadnienia urbanistyczne, infrastrukturalne i społeczne niezbędne do rozpoczęcia tych procedur.

W segmencie mieszkaniowym obserwujemy konsekwentne powiększanie banków ziemi przez największych deweloperów, których od ponad 10 lat zapraszamy do udziału w konkursach sprzedażowych organizowanych przez nasz Dział Gruntów. Dzięki tej formule nasi partnerzy biznesowi zyskują dostęp do nieruchomości, które nie zawsze są szeroko oferowane na otwartym rynku. Umożliwiamy im pozyskanie atrakcyjnych gruntów na wczesnym etapie oraz uzupełnienie portfela o projekty dopasowane do przyjętej strategii rozwoju.

W ostatnim czasie zakończyliśmy trzy konkursy sprzedażowe, a kolejne postępowania są już w przygotowaniu. Na działce sprzedanej w procedurze konkursowej na warszawskim Bemowie powstanie inwestycja mieszkaniowa o powierzchni ok. 20 tys. m² PUM. Z kolei na Targówku Przemysłowym, który stopniowo zyskuje znaczenie jako nowa część mieszkaniowa - na nieruchomości objętej konkursem - planowana jest realizacja ok. 350 mieszkań. Odpowiadając na rosnące zainteresowanie inwestorów aglomeracją warszawską, sprzedaliśmy również w konkursie działkę w Otwocku, przeznaczoną pod projekt o powierzchni ponad 4,2 tys. m² PUM, z już rozpoczętą budową.

W ubiegłym roku przeprowadziliśmy także konkursy sprzedażowe terenów po dawnej Stoczni Cesarskiej w Gdańsku oraz nieruchomości położonej w warszawskim Rembertowie. W przypadku projektu w Rembertowie połączyliśmy działki należące do trzech różnych podmiotów (w tym osób fizycznych i spółek) w jeden teren o znacznie wyższym potencjale inwestycyjnym. Następnie zorganizowaliśmy konkurs sprzedażowy nieruchomości umożliwiającej realizację ponad 6 tys. m² PUM.

Łączna planowana powierzchnia użytkowa mieszkań w projektach objętych prowadzonymi przez nas konkursami przekracza 50 tys. m² PUM. Coraz częściej analizujemy przy tym grunty bardziej wymagające: poprzemysłowe, usługowe, wymagające zmiany funkcji, scalenia kilku nieruchomości lub uporządkowania sytuacji planistycznej.

Właściciele powierzają nam również nieruchomości przeznaczone pod inwestycje o znacznie większej skali, m.in. projekt obejmujący ponad 30 tys. m² PUM na Ursusie oraz niemal 40 tys. m² PUM na Mokotowie, gdzie zwycięzca konkursu został wyłoniony dopiero w drugiej turze postępowania.

Równolegle obserwujemy rosnące zainteresowanie gruntami przeznaczonymi pod projekty mixed-use oraz centra danych, które coraz częściej stają się istotnym elementem strategii inwestycyjnych największych podmiotów rynkowych.

W drugiej połowie roku spodziewamy się dalszej polaryzacji rynku. Grunty z przejrzystym statusem planistycznym będą utrzymywać wysoką wartość, natomiast nieruchomości obciążone ryzykiem lub wymagające długotrwałych procedur będą podlegały coraz silniejszym negocjacjom cenowym. Przewagę zyskają inwestorzy, którzy już dziś przygotują swoje projekty do nowych realiów planistycznych, zamiast czekać na zakończenie reformy.

Właściciele gruntów, zwłaszcza w podwarszawskich gminach, nadal często oczekują cen nieodzwierciedlających aktualnych warunków rynkowych. Deweloperzy podchodzą jednak do zakupów znacznie bardziej pragmatycznie niż jeszcze kilka lat temu. O decyzjach inwestycyjnych decyduje dziś przede wszystkim rachunek ekonomiczny uwzględniający koszty budowy, czas realizacji oraz ryzyka planistyczne. W rezultacie część negocjacji kończy się bez zawarcia transakcji. Niejednokrotnie właściciele wracają do rozmów dopiero po czasie, przyznając, że utrzymywanie zbyt wysokich oczekiwań cenowych było błędem. Często jest już jednak za późno – inwestor zdążył w międzyczasie nabyć inną nieruchomość.

Przedruk z artykułu który ukazał się na łamach publikacji Property Insider: Na Półmetku 2026 - 27(259)2026